Cosmo Schuurmans
Jaartallen en doelen hebben iets wat velen aanspreekt. Wie kan zich de gekte rondom de millenniumbug nog herinneren? Vliegtuigen zouden spontaan neerstorten en het financieel stelsel zou exploderen. Uiteindelijk viel het allemaal erg mee en op 1 januari 2000 ging er bar weinig mis. Hebben we de problemen overschat of waren de systemen op tijd millenniumproof? De volgende uitdaging: 2050 is weer zo’n belangrijk jaartal, 50 jaar na de millenniumbug staan we opnieuw voor een belangrijke uitdaging. Namelijk dat de wereld waarin wij leven CO2 neutraal is. In tegenstelling tot de millenniumbug zal op 31 december 2049 om 23:59 uur de wereld niet ophouden te bestaan als we dat doel niet halen. Maar de impact is er niet minder om, die zien we vandaag namelijk al.
Hoe je het ook wendt of keert, of je nou in het ene kamp zit of in het andere, de wereld laat ons zien dat er iets aan de hand is. Het zojuist gepubliceerde VN-rapport beschrijft het alsmaar sneller smelten van de ijskappen. Op IJsland worden geheime, niet meer in gebruik zijnde, Amerikaanse bunkers voor nucleaire wapens weer zichtbaar terwijl werd verondersteld dat deze voor altijd onzichtbaar zouden blijven onder een dikke laag ijs. In de Alpen staat een gletsjer op instorten en worden bewoners geëvacueerd. Kortom, dagelijks hebben we al met de impact van klimaatverandering te maken.
Is het 2021 Woonagenda-doel iets om na te streven?
Verduurzamen en CO2 neutraliteit in het bijzonder gaat over vele aspecten. Zoals hoe we energie opwekken, hoe we ook in de toekomst voorzien in onze voedselbehoeften, de manier waarop we verplaatsen maar ook de manier waarop we wonen is een van de bepalende factoren in de realisatie van de 2050 doelen. Daarom hebben corporaties in de Woonagenda afgesproken om de woningportefeuille in 2021 gemiddeld op label B (energie-index 1,4) te hebben. Een enkele corporatie zit daar nu al op, maar de meeste corporaties zijn daar nog druk mee bezig. We kunnen ons echter afvragen of dit 2021 doel überhaupt nog moet worden nagestreefd of dat er inmiddels een hoger doel de leidraad moet zijn voor investeringen. Dat hoger doel is dan een klimaatneutrale woningvoorraad in 2050.
Moet er nu geïnvesteerd worden in het verduurzamen van de gehele woningvoorraad?
Woningen die vandaag worden gebouwd voldoen grosso modo aan de BENG norm (verplicht vanaf 2020). Dat geldt echter niet voor woningen die gisteren en eergisteren zijn gebouwd. Dat betekent dat nagenoeg de gehele woonvoorraad van ongeveer 7 miljoen woningen, aangepast of vernieuwd moeten worden om te voldoen aan de C02-neutraal norm van 2050. Dat gaat dus over meer dan 200.000 woningen renoveren of nieuwbouw per jaar!
Om woningen te verduurzamen tot label A of B is een forse investering nodig. Investeringen van € 80.000 tot € 100.000 per woning zijn geen uitzondering. Om deze investering te kunnen terugverdienen wordt door corporaties veelal gerekend met een exploitatietermijn die net zoals bij nieuwbouwwoningen 50 jaar bedraagt. De ingrijpend gerenoveerde woningen hebben namelijk een vergelijkbare kwaliteit als nieuwbouwwoningen. Even een korte samenvatting:
• Woningen die tot vandaag gebouwd of gerenoveerd zijn voldoen niet aan de 2050 eisen op het gebied van CO2 neutraliteit.
• Verduurzaming van de gehele woningvoorraad dus noodzakelijk in de komende 30 jaar.
• Renovatie tot label A of B vraagt om forse investering maar voldoet niet aan 2050 doelen.
Onze conclusie: verder kijken dan 10 jaar
Corporaties zullen naar mijn mening bij renovatieprojecten in het bestaand bezit moeten bepalen of zij de betreffende woningen in 2050 nog in portefeuille willen hebben of niet. Indien het antwoord negatief is, zullen de woningen ergens in de komende 30 jaar moeten worden gesloopt. Vervolgens kan worden onderzocht welke investering nodig is om de woning tot aan dat jaar te kunnen exploiteren. In ieder geval hoeven deze woningen niet te voldoen aan de 2050-eisen.
Woningen die ook in 2050 naar verwachting voorzien in de behoefte zullen in de komende 30 jaar verduurzaamd moeten worden. Dat kan in een keer of stapsgewijs. Vaak wordt nu slechts naar de eerste stap gekeken. Renovatie tot label B of label A. Dat is naar mijn mening te beperkt. Het is van belang om de stappen in de tijd tot 2050 te bepalen en te betrekken bij de eerstvolgende investeringsbeslissing voor het betreffende complex. Is een tweede stap naar klimaatneutraal tegen die tijd technisch en economisch haalbaar? Of is het misschien verstandiger om de woning nu al te renoveren naar CO2-neutraal? Er kan dan weliswaar niet geprofiteerd worden van verwachte kostenverlaging, maar de terugverdientermijn van de investering is langer. Het is dus van groot belang om in het assetmanagement verder te kijken dan bijvoorbeeld de komende 10 jaar. Ik daag corporaties uit om voor alle complexen een transformatieplan te maken tot 2050. En pas met investeringsvoorstellen te komen wanneer deze hiervan afgeleid kunnen worden. Hiermee krijgt men control op de verduurzamingsopgave.
De auteur, drs. Cosmo Schuurmans RA, is Partner bij EBBEN Partners en tevens betrokken bij CCC, de Controllers Circle Corporaties.
