Ruud van Workum & Dick de Jong
Dit is het vierde en tevens laatste artikel in onze serie over de verzakking van vastgoed. De eerder verschenen artikelen op dit platform vindt u onderaan dit artikel dat gaat over de praktijk in Rotterdam en Friesland. Deze serie artikelen zijn wat het KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek) een mooie aanloop naar het debat op donderdag 17 september in het Provinciehuis Utrecht waar het thema “Bestuurlijke risico’s rond het klimaat en de verzakking van vastgoed” centraal staat bij het jaarlijkse RiskCongres Lokaal Bestuur. Zo leidde in de Rotterdamse Graven- en Bloemenbuurt de succesvolle pilot ‘Goed gefundeerd!’ tot het project ‘Grondwater op peil!’. De buurtgerichte aanpak van funderingsonderzoek, waaraan veel eigenaren deelnamen, maakte duidelijk dat de eigenaren van ruim 600 woningen (2/3 van alle woningen met houten palen) binnen 10 jaar funderingsherstel zouden moeten doen tenzij het grondwater voldoende omhoog zou komen. Voor 100 woningen gaat deze vlieger niet meer op omdat de funderingen al te veel zijn aangetast door paalrot. Na afloop van dit project richtten eigenaren de initiatiefgroep ‘Grondwater op peil!’ op en zochten en vonden steun bij de gemeenteraad voor een vervolg.
Met andere bewonersgroepen ontstond een samenwerking op wijkniveau (Hillegersberg). Inmiddels zijn buurtgerichte projectgroepen aan de slag waarin bewoners, de gemeente Rotterdam en het Hoogheemraadschap Schieland en de Krimpenerwaard samenwerken. Voor de Gravenbuurt lopen nog onderzoeken die moeten leiden tot een aanpak. In de Bloemenbuurt is de riolering vervangen, zijn DIT-leidingen en water passerende verharding aangebracht. Omdat er in de buurt geen oppervlaktewater voorhanden is, voert de gemeente water aan uit een nabij gelegen singel met pomp en persleiding. De pomp maakt het mogelijk om te experimenteren met een aanvoerpeil van het oppervlaktewater tot 10 centimeter boven het oppervlaktewaterniveau. Het doel van de bewoners is alle houten palen onder water te zetten waardoor funderingsherstel uit- of afgesteld kan worden. Complicerende factor is dat de achterpaden en tuinen door bodemdaling vaak laag liggen. Bij forse regenbuien is daar vaker sprake van wateroverlast waardoor verloedering en een verminderde gebruikswaarde optreedt. Inmiddels heeft de gemeente haar klimaatadaptatieplan uitgebracht.7 Dit plan onderstreept nog eens het grote belang van samenwerking tussen partijen. In Rotterdam is 60% van de ruimte privaat bezit. Bewoners staan klaar om met de gemeente achtertuinen en achterpaden aan te pakken. Ophogen met lichte materialen, vergroening en infiltratiezones zijn maatregelen waaraan gedacht wordt.
Ervaringen in Friesland
Een ander voorbeeld van samenwerking tussen publieke en private partijen is de toekomstvisie voor de veengebieden in Friesland. De funderingsproblematiek staat in Friesland al enige jaren op de agenda. Bij het funderingsloket van het KCAF kwamen klachten binnen van diverse eigenaren over mogelijke funderingsproblemen. Vooral de toename van scheurvorming en verzakkingen sinds 2017 worden gemeld. Men geeft daarbij aan dat dit mogelijk te maken heeft met een verlaging van het grondwaterpeilen ten behoeve van agrarisch gebruik. Wetterskip Fryslân heeft het initiatief genomen om in een deel van dit gebied, de Groote Veenpolder (ten oosten van Lemmer), kennis en ervaring op te doen om de funderingsproblemen aldaar in samenhang met de belangen van de agrarische sector aan te pakken door middel van uitvoering van de pilot hoogwatervoorzieningen. Deze voorzieningen zijn in het verleden in circa 40 gebiedjes aangebracht om ervoor
te zorgen dat de houten paalfunderingen van woningen voldoende onder water blijven staan. Door bodemdaling en klimaateffecten zijn deze voorzieningen niet langer onverkort in stand te houden. Provincie, Wetterskip Fryslân, betrokken gemeenten en belanghebbenden werken samen. In de Groote Veenpolder is sinds eind 2018 een bewonersgroep actief die zich richt op de aanpak van de funderingsproblematiek. Men heeft daarbij uitgesproken dat oplossingen voor de toekomst niet alleen goed moeten zijn voor de eigenaren maar ook voor de in de polder actieve agrariërs.
Om bewustwording te stimuleren hebben de provincie, Wetterskip Fryslân en KCAF in 2017 en 2018 risicokaarten gemaakt waarop bewoners kunnen zien of hun woningen in het veenweidegebied op houten palen of op staal gefundeerd zijn. In dit gebied staan volgens schattingen minimaal 3.500 woningen op houten palen. Met een eventuele vervanging van deze houten palen zijn hoge kosten gemoeid. Een reden om aan dit onderwerp specifieke aandacht te schenken. KCAF heeft voorgesteld in drie stappen nader onderzoek te doen in de Groote Veenpolder. In een aanpak van grof naar fijn wordt een analyse gemaakt van bestaande data en het bestaande GIS-model van Wetterskip Fryslân.
Dit leidt tot de benoeming van hot spots voor risico’s op funderingsproblemen. Aldaar vinden inspecties en gericht funderingsonderzoek plaats bij nader te selecteren panden. Vervolgens worden de uitkomsten van deze twee stappen geïntegreerd in een model. Een handelingsperspectief bieden aan eigenaren van panden met funderingsproblemen is zeer belangrijk.
Ten slotte
Het totale schaderisico voor funderingen nu en in de toekomst is enorm hoog en wordt geraamd op 60 miljard euro. Een aanzienlijk deel van de toekomstige schade wordt veroorzaakt door een te lage grondwaterstand als gevolg van klimaatverandering. Een ander deel door voortschrijdende bacteriële aantasting van met name grenenhouten palen waarvoor onderzoek loopt om het juiste ‘medicijn’ te vinden en zo de aantasting te stoppen. Voor het beperken van toekomstige droogteschade kan, mits voldoende oppervlaktewater voorhanden, een actief grondwaterpeilbeleid een oplossing bieden. Een verdringingsreeks voor schaars grondwater kan daarbij helpen. Er liggen dus kansen voor de toekomst. Meer aandacht voor grondwater dan nu gebeurt is daarbij een vereiste.
Ook de aandacht voor reeds aanwezige funderings- problemen is ondermaats te noemen. De rol die overheden nu nemen is te beperkt getuige de beperkte deelname aan het landelijke Fonds Duurzaam Funderingsherstel die ondermaats te noemen is. Naar elkaar wijzen met verantwoordelijkheden biedt geen oplossing. Eigenaren en overheden dienen samen in actie te komen.
Bewustwording is belangrijk om samen tot actiebereidheid te komen want wat onder de grond gebeurt zie je niet direct. De droge zomers van 2018 en 2019 hebben daar een bijdrage aangeleverd zoals blijkt uit de enorme toename van schademeldingen bij het funderingsloket van KCAF. Meer duidelijkheid over de omvang van de totale (te verwachten) funderingsschade draagt daar aan bij.
Het initiatief van KCAF om met behulp van de applicatie Funder Maps zowel op lokaal als op landelijk niveau meer inzicht in de funderingsproblemen te verschaffen doet dat eveneens. Gemeentes, woningcorporaties vastgoedbeheerders, maar ook beroepsgroepen als makelaars/taxateurs, hypotheekverstrekkers hebben daar baat bij. Het toekomst bestendig maken van de huidige woningvoorraad, denk bij voorbeeld aan van het gas af en langer zelfstandig thuis wonen, legt naast de funderingsproblematiek een forse investeringsopgave bij huiseigenaren. Een meer integrale benadering van huiseigenaren is daarom noodzakelijk. Dit kan leiden tot mogelijke mee koppel kansen.
Het voorbeeld van de Rotterdamse Graven- en Bloemenbuurt geeft aan dat actief grondwaterpeil- beleid tot de mogelijkheden behoort om funderings- schade te beperken.Voor het initiatief van Wetterskip Frysân geldt dat onderzoek en communicatie ertoe geleid heeft dat huiseigenaren en agrariërs met elkaar in gesprek gaan. Voorop staat dat samenwerking en actieve huiseigenaren en andere belanghebbenden de voorwaarden zijn voor succes. Bij geconstateerde funderingsproblemen is aan deze voorwaarde heel vaak voldaan. Hier ligt een kans. Of huiseigenaren met funderingsproblemen een handelingsperspectief wordt geboden zal moeten blijken. Het is nog de vraag of betrokken gemeenten gaan deelnemen aan het landelijke fonds.
