Hans Timmerman
Afgelopen week was ik op het RiskCongres Lokaal Bestuur dat zich focuste op de bestuurlijke risico’s van verzakking van vastgoed. Het noorden en westen van Nederland bestaan grotendeels uit hoog- en laagveen. Een bodem die relatief zacht is en daarom bouwen we al eeuwen onze huizen op palen op de onderliggende zandgronden. Maar onze veenbodem klinkt gestaag in, sommige gebieden zijn de afgelopen 800 jaar al vier meter gedaald. En nog steeds dalen die gebieden met 3 tot 5 centimeter per jaar. Deskundigen denken dat we nog zeker 1 à 2 meter verder zullen dalen voordat er stabilisatie ontstaat. De variabele bodemdaling in de orde van centimeters per jaar is voor Nederland een groot probleem. Veel groter dan de stabiele zeespiegelstijging van slechts 2 millimeter per jaar. Bodemdaling is een grote uitdaging voor vele gemeenten. Dit jaar hebben al 203 gemeenten melding gemaakt van serieuze verzakking van vastgoed. Ongeveer 100 gemeentes meldden zelfs meer gebieden binnen hun gemeente, waar dit probleem voor huiseigenaren en (dus) onze maatschappij, een ernstig probleem aan het worden is. Want de schade van deze verzakkingen loopt in de vele tientallen miljarden voor de woningen die vóór 1970 zijn gebouwd.
In 1970 hadden we nog slechts de helft – 3,8 miljoen – van onze huidige 7,6 miljoen woningen en daarvan heeft 25% serieuze funderingsproblemen. Die miljoen problematische woningen vormen een serieuze landelijke uitdaging. Herstel van de fundering van een woning kost al snel 100.000 euro; op de gemiddeld prijs van een woning in Nederland een aanzienlijk bedrag. Zeker voor particuliere huiseigenaren is deze potentiele schadepost enorm. Een belangrijk deel van de problemen zit ook bij de wooncorporaties, maar die zijn gelukkig meestal professioneler met instandhouding, afschrijving en groot onderhoud bezig dan de gemiddelde particulier. Hoewel het kostenprobleem voor hen natuurlijk net zo groot is.
Grondwater
Een belangrijke variabele in het verzakkingsprobleem is de stand van het grondwater. Immers houten palen als fundering functioneren goed, zolang zij onder water staan. Maar zodra de grondwaterspiegel daalt en de paalkop boven water komt, krijgen bacteriën en schimmels vat op het hout en ontstaat onder andere paalrot. Hierdoor zakken woningen langzaam weg. Gelukkig zijn er mooie technieken om een nieuwe fundering onder bestaande woningen aan te brengen, maar dat is begrijpelijkerwijs prijzig. Maar wel een lange termijn investering die zinvol kan zijn, mede als je direct allerhande verduurzaming in je huis aanbrengt.
Een belangrijke maatschappelijke uitdaging is het reguleren van ons grondwater. Te hoog betekent bij fikse regenbuien al snel onderlopende woningen, te laag betekent paalrot en funderingsproblemen. Maar de grondwaterstand is ook belangrijk voor boeren. Te hoog betekent dat de koeien in een nat weiland staan en er geen grote zware landbouwmachines over de akker kunnen rijden. Te laag betekent groeivermindering en verdrogende en dus inzakkende weilanden, die ook nog flink wat CO2 uitstoten tijdens die verdroging. De kat en de hond dus, een catch22. Dat betekent dat we ons grondwatermanagement veel fijnmaziger moeten aan aanpakken. Smartgrids voor watermanagement dus; hoog waar het moet (paalrot) en laag waar het kan (regenopvang).
Groot onderhoud woningen
Kostbare kapitaalgoederen worden tijdens hun leven ook vaak ‘opnieuw’ gebouwd. Een vliegtuig wordt elke tien jaar ‘gestript’ tot op de ‘structure’ en opnieuw ingericht met nieuwe techniek om weer tien jaar veilig mee te gaan. Op die wijze kunnen vliegtuigen decennia meegaan. Ook voor ons vastgoed zou dat moeten gebeuren. Vroeger zakte een woning na enkele decennia in elkaar, of werd in een oorlog verwoest en werden op het puin nieuwe woningen gebouwd. Oude steden hebben vele generaties aan oude gebouwen onder hun kernen liggen. Hierdoor verhoogde een stad zich vanzelf, ook onze verzakkende gemeenten. Maar sinds we op palen betere woningen bouwen, blijft de woning op hetzelfde niveau staan. De levensduur van onze woningen is vele honderden jaren geworden en daarom is om de paar decennia groot onderhoud (strippen tot het casco) helemaal geen gekke gedachte.
Op dit moment zijn diverse gemeenten (Zaanstad, Gouda) al zeer actief met de vraag hoe zij als gemeente het beste dit best lastige probleem, samen met hun bevolking casu quo de woningeigenaren, het beste kunnen oplossen. De keuze, zoals gezegd, ligt in een grote verzameling van kleinschalige projecten die watermanagement, funderingsverbetering en duurzaamheid combineren. Op dit moment zijn er ruin 750.000 woningen die direct ‘hulp’ nodig hebben, een flinke uitdaging dus maar ook een mooie kans voor woningverbetering en waardevermeerdering van onze woningvoorraad. En hoe meer ervaring we opbouwen, hoe beter we het kunnen, hoe goedkoper het wordt en des te sneller we dit typisch Nederlandse probleem kunnen oplossen.
Smart grids voor water
Eerder heb ik al over nieuwe slimme waterprojecten gesproken, zoals Delta21: drie oplossingen in één. In Delta21 worden waterveiligheid, energietransitie en natuurherstel geïntegreerd in een toekomstbestendige oplossing voor de zuidwestelijke delta. Immers de dalende grond in Holland kun je vergelijken met een soepbord dat steeds dieper in het omringende water drijft. Hogere dijken beschermen je wel tegen de zee, maar niet tegen kwel. En het wordt steeds lastiger water af te voeren, waardoor verzilting dreigt. Als ook onze regenrivieren minder water afvoeren door smeltende gletsjers en sneeuwvoorraden – onze natuurlijke zomerse waterberging – dan dringt de zee steeds makkelijker en dieper ons land binnen. Een serieus probleem voor de lange termijn.
Nodig is een nieuw Deltaplan dat grootschalig bij de kust een oplossing biedt en daarnaast kleinschalige ‘smart’ watergrids in de achterliggende gebieden om makkelijker en kleinschaliger ons grondwater te kunnen regelen. De digitale techniek geeft ons de actuele en voorspellende waarde om deze kleinschaligheid ook goed te kunnen regelen. En de voorspelde willekeurigheid van ons weer met grilliger perioden van regen of droogte vanuit waterbeheer beter regelen. Smartgrid control voor water is een onderwerp dat steeds meer in de belangstelling komt. Dat geldt niet alleen voor Nederland maar voor de hele wereld. Kennis en kunde op dat gebied kan dus mede een enorm mooi exportproduct zijn en onze toch al bekende waterbouwkundige kennis een nieuwe boost kunnen geven.
Eerst zelf uitproberen om onze eigen problemen op te lossen en daarna die techniek en vaardigheden ter beschikking stellen voor de rest van de wereld. Een letterlijk ‘fundamentele’ oplossing die perfect past bij ons kleine Nederland, past in een pragmatische aanpak van verduurzaming en een belangrijk deel van ons woningbezit de komende eeuw veiligstelt. In het artikel ‘Van Big Water Data naar Smart Water grids’ uit 2016 wordt dit idee al uit de doeken gedaan. Real time data vanuit IoT-sensoren tot Big Data kennisomgevingen uitbouwen waarmee betere predictive sturing voor kleinschaliger watermanagement mogelijk wordt. Een mooie, puur Hollandse innovatie lijkt mij . . .
De auteur Hans Timmerman is ook blogger op het Risk & Compliance Platform Europe.
Foto: De Statenzaal van het Provinciehuis Utrecht voor coronaproef het RiskCongres Lokaal Bestuur plaatsvond op 17 september jongstleden. Foto Arend-Jan Hermsen.
