Michel Klompmaker
Als laatste keynote van het RiskCongres Lokaal Bestuur mocht Paulus Jansen het woord voeren. Paulus Jansen heeft een bestuurlijke en politieke carrière achter de rug en kon als jonge pensionado vrijuit spreken over het thema “Bestuurlijke risico’s rond het klimaat en de verzakking van vastgoed”. Met zijn ervaring als wethouder van Utrecht, het Tweede Kamerlidmaatschap en de periode als directeur van de Woonbond en daarvoor nog de achttien jaren waar hij werkzaam was bij een uitvoerend bouwbedrijf en ingenieursbureau maakte dat Paulus Jansen bij uitstek geschikt was om zonder last of ruggenspraak op basis van zijn jarenlange ervaring een zeer boeiend betoog kon houden. En dat deed hij ook!
Zijn relatie tot het programma van dit jaar is dat hij betrokken was bij de totstandkoming van het Kenniscentrum Aanpak Funderingsherstel, als vertegenwoordiger van de Woonbond deel nam aan de klimaattafel gebouwde omgeving en lid was van de adviescommissie aardgasvrije wijken. Zijn verhaal over de funderingsproblematiek begon met Ad van Wensen, helaas veel te vroeg overleden in 2014.
Paulus Jansen: “Ik maakte kennis met Ad toen ik op 27 maart 2007 bij hem op bezoek was in Dordrecht. Daar had hij een klein bouwtechnisch adviesbureautje, en hij werd in toenemende mate geconfronteerd met klanten – vaak eigen woningbezitters of middenstanders met een kleine portemonnee – die te maken kregen met verzakking van hun pand door paalrot. Door bodemdaling, verlaging van de grondwaterstand, soms in combinatie met andere oorzaken. Van Wensen onderkende het probleem, maar maakte ook de analyse dat het niet primair een technisch probleem was, maar veel meer te maken had met het gebrek aan kennis, organisatiekracht, versnippering en grote verschillen in financiële ruimte bij de bewoners die geconfronteerd werden met paalrot of andere oorzaken van verzakking.”
Jansen liet een foto zien van een bepaalde straat die licht hellend is en vertelde dat in eerste instantie zo’n probleem zich individueel manifesteert. Niet iedereen in dezelfde straat heeft er direct evenveel last van. Er is dus geen sprake van een gelijke mate van urgentie. Hij verwees naar de foto en het was duidelijk: Wie vooraan woont denkt nog: het zal mijn tijd wel duren, terwijl de mensen in het midden en aan het eind al knap zenuwachtig zijn.
Jansen vervolgde met: “Je hebt dus in eerste instantie het idee: Ik moet er zelf iets aan doen. Dat blijkt echter best duur te zijn. Zeker als je het in je eentje doet. Dus ga je naar de bank om te kijken of je een extra hypotheek kunt regelen om je fundering te verbeteren. Die zal daar wel enthousiast over zijn, denk je want dat is een goede investering in de verbetering van je woning, toch? Nou vergeet het maar. Anno 2007 was de reactie van de bank in Dordrecht: Stuur deze bewoner maar een aangetekende brief dat hij extra moet aflossen op de hypotheek, want zijn onderpand is minder waard geworden.”
Van Wensen onderkende direct dat hier geen sprake was van een individueel, maar van een collectief probleem. In Dordrecht, Gouda, Schiedam en Zaanstad hebben enkele tienduizenden huishoudens last van een verzakte woning, of ze zullen daar in de nabije toekomst mee te maken krijgen. Omdat ons land volstaat met rijtjeshuizen is het niet zo handig om in je eentje de verzakking te lijf te gaan. Dat moet je op zijn minst met alle mensen uit je woonblok doen.
Ad van Wensen richtte in 2004 het Platform Funderingsproblematiek Nederland op, om de lobby voor een collectieve aanpak van het funderingsherstel kracht bij te zetten. Toch zou het nog bijna tien jaar duren eer het KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek) van de grond kwam. Jansen is blij dat hij als Tweede Kamerlid, samen met Bas Jan van Bochove en Staf Depla een duwtje in de rug heeft kunnen geven bij de oprichting, in de vorm van een – overigens heel bescheiden – startsubsidie van het Rijk.
Individuele aanpak verliest het van de collectieve
Als sommige bewoners op eigen kracht de financiering niet rondkrijgen is het in ieders belang om daar een mouw aan te passen. Het huis halverwege het blok overslaan kost soms méér dan meteen meenemen op kosten van de andere bewoners. In dat opzicht lijkt de situatie op de verduurzaming van een woningblok.
Jansen liet een foto zien van een nul-op-de-meter-renovatie van corporatie Lefier in Stadskanaal, een complex met uitsluitend sociale huurwoningen en een foto van een verduurzamingsproject van corporatie Heemwonen in Kerkrade, waar hij in 2013 ging kijken. Hier was een deel van de woningen in de loop van de jaren verkocht. Een ander voorbeeld kwam uit de Flevopolder, waar corporatie De Goede Stede in Almere had een jaar of tien geleden in een te renoveren complex een aantal woningen verkocht. Deze eigenaar-bewoners hadden geen animo om mee te doen met de verduurzaming. Ze zaten te krap bij kas, hadden hun geld net in een nieuwe keuken gestoken of vonden de investering niet opwegen tegen de baten.
Het overslaan bleek echter duurder dan het gratis meenemen. Daarom heeft De Goede Stede de kosten van de gevel en dakisolatie van de weigeraars voor haar rekening genomen. Feitelijk werd die rekening dus betaald door hun huurders, die nog een stuk krapper bij kas zaten dan de eigenaar-bewoners die gematst werden. U begrijpt dat in Almere in corporatiecomplexen alle eigen woningbezitters voortaan achterover gaan leunen bij renovatieplannen. Heemwonen in Kerkrade voorzag dat strategisch effect en besloot de woningen van de weigeraars over te slaan. Maar Paulus Jansen verzekerde de aanwezigen dat dit zo’n dure hobby was, dat het echt bij die ene keer gebleven is.
De versnippering van het Nederlandse woningbezit
De versnippering van het Nederlandse woningbezit, met bijna 60% koop zonder een deugdelijke organisatievorm voor de aanpak van collectieve opgaven, gaat ons de komende tijd zwaar opbreken, als we niet tijdig de bakens gaan verzetten, aldus Jansen. Bij de klimaataanpak in de gebouwde omgeving heeft de klimaattafel ervoor gekozen om de corporaties als startmotor te gebruiken. Op het eerste gezicht een gekke keuze. Zij bouwen en verhuren voor de doelgroep met de kleinste portemonnee. De smartphone was toch ook eerst het speeltje van de rijken, voor de prijzen zakten en hij voor iedereen betaalbaar werd?
Maar de corporatie blijkt een organisatievorm die bij uitstek geschikt is voor een ingewikkelde opgave als de verduurzaming van ons woningbezit. Om deze reden hebben Aedes en Woonbond gezegd: we zijn bereid de klimaat-kar te trekken als de verhuurderheffing minstens gehalveerd wordt. Helaas is dat nog steeds niet gebeurd, waardoor de startmotor zonder turbo moet starten, tot schade van ons klimaat en tot leed van onze kinderen en kleinkinderen. Maar er is meer aan de hand, waardoor de startmotor hapert. Gemeenten die bezig zijn met de wijkaanpak en de regionale energie strategie kunnen daar inmiddels over meepraten! Ook de Woonbond heeft een brochure uitgegeven over het beheer van gemengde complexen, waarbij het accent ligt op de positie van de huurders.
Conclusie en stellingen
Paulus Jansen herinnert de bezoekers eraan dat het marktaandeel van de corporaties sinds 1980 sterk is gedaald. Het complexgewijs beheer wordt ondermijnd door uitponden. In de betaalbare koopsector is er geen goed alternatief voor effectief beheer en toekomstgerichte investeringen. Zo is er in laagbouw in de koopsector helemaal niets aan collectief beheer. In de commerciële huursector is bij de overgrote meerderheid van de verhuurders geen bereidheid om te investeren met het oog op de langere termijn.
Ter afsluiting legde Jansen nog drie stellingen voor.
Stelling 1: Voor een effectieve aanpak van de grote maatschappelijke opgaven in de woningvoorraad, zoals de verduurzaming en funderingsherstel, moet er een stevige vorm van collectief beheer in de complexmatig gebouwde koopsector komen.
Stelling 2: Het uitponden van huurwoningen is rampzalig voor de realisatie van maatschappelijke opgaven als de verduurzaming en funderingsherstel. Een beter wettelijk kader voor het beheer van gemengde complexen is urgent.
Stelling 3: De overheid is bij uitstek de partij die aan de basis moet staan van capacity building. Met goede financiële prikkels (bouwsector, gebouweigenaren) moeten belanghebbende partijen verleid worden om mee te financieren.
Jansen maakte daarbij nog de volgende kanttekeningen : Zonder overheid is er zelden een marktpartij of brancheorganisatie bereid om als eerste te bewegen: iedereen is veel te bang voor free riders (vergelijk met conceptueel bouwen). Aan de voorkant investeren in een goed organisatorisch kader en het beproeven van innovatieve, kostenbesparende technieken levert een veelvoud aan kostenreductie in de toekomst op, is ook een voorwaarde om met draagvlak te kunnen opschalen (vergelijk met de stroomversnelling). Als laatste gaf hij nog een mooie tip: Als de Vereniging Eigen Huis 1 euro per lid per jaar investeert in het KCAF dan is dat €750.000 per jaar.
Als allerlaatste gaf Paulus Jansen nog een mooie boodschap af. “Veel succes met uw pogingen om onze woningvoorraad op een effectieve wijze te verbeteren, en vergeet niet om uw successen en mislukkingen met anderen te delen, zodat we daarvan blijven leren!”
