Ruud van Workum & Dick de Jong
Dit is het derde artikel in de serie over de verzakking van vastgoed. In dit artikel gaan we dieper in op het Fonds Duurzaam Funderingsherstel dat in oktober 2017 tot stand gekomen is op initiatief van het KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek). Het is een eerste stap in de goede richting. Hiermee kunnen eigenaar bewoners funderingsherstel financieren als ze daar zelf geen middelen voor hebben en hun gemeente of provincie is aangesloten bij dit fonds. Tot nu toe hebben zich vier gemeenten (Rotterdam, Zaanstad, Gouda en Haarlem) aangesloten bij dit fonds. De gemeente Schiedam heeft een eigen fonds. Gelet op de nu reeds bekende omvang van de funderingsproblematiek is het aantal van vijf actieve gemeenten een begin. Gemeenten en provincies zijn aan zet en het zal moeten blijken hoeveel belangstelling er bij hen daadwerkelijk is. Het loopt nog niet storm. Het fonds is in gesprek met een 40-tal mogelijke deelnemers. Het Rijk tekende met 20 miljoen euro voor de financiële basis van het fonds waarmee 80 miljoen euro kan worden aangetrokken op de kapitaalmarkt. Genoeg voor naar schatting de aanpak van 2.000 woningen. Gemeenten en hypotheekverstrekkers dragen financieel bij. Het fonds is een samenwerking tussen het Rijk, gemeenten, Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, banken en verzekeraars. De ernst van het probleem wordt nog steeds onderschat en wij gaan daarover als KCAF in debat met betrokkenen op 17 september aanstaande tijdens het RiskCongres Lokaal Bestuur in het Provinciehuis Utrecht met als thema “Bestuurlijke risico’s rond het klimaat en de verzakking van vastgoed”
Voorkomen is beter dan genezen. Dat geldt ook voor funderingsproblemen. Funderingsschade kan in een aantal gevallen voorkomen of uitgesteld worden door een actief grondwaterbeleid. Voor de bebouwde omgeving is droogte vaak een grondwaterprobleem. Door de heterogene samenstelling van bodems is het lastig het grondwatersysteem te doorgronden. Meten is weten en dat moet leiden tot effectievere en meer maatregelen.
Naar een actief grondwaterpeilbeheer
De gemeente heeft een verantwoordelijkheid voor het grondwater in de openbare ruimte, de woningeigenaar voor zijn perceel. En het waterschap kan extra oppervlaktewater aanvoeren als dat wenselijk en beschikbaar is. Samenwerking tussen deze drie partijen is een voorwaarde voor succes.
Ons waterbeheer zal moeten veranderen in een systeem dat veel meer op het vasthouden van water is gericht. Op een tweetal fronten zijn maatregelen te treffen om invloed uit te oefenen op het grondwater: een klimaatadaptieve inrichting van de openbare en de private ruimte en het treffen van waterhuishoudkundige maatregelen. Wat de eerste optie betreft kan een gemeente denken aan het gebruik van waterpasserende verharding en bij de inrichting van de openbare ruimte verharding zo veel mogelijk laten afwateren op de bodem. Bewoners kunnen het hemelwater van het dak in de tuin laten vloeien of deze meer grondwater laten opnemen door minder verharding.
Voor waterhuishoudkundige maatregelen is actief grondwaterpeilbeheer in bebouwd gebied een serieuze optie. Actief grondwaterpeilbeheer is er op gericht om schades door grondwateroverlast en –onderlast te voorkomen of te beperken. Tegelijkertijd bij rioolvervanging een drainage- en infiltratiesysteem (Drainage Infiltratie Transportleidingen, kortweg DIT-leidingen) aanleggen
en aansluiten op het oppervlaktewater is een vorm van actief grondwaterpeilbeheer. In tijden van droogte en te lage grondwaterstanden hebben de DIT-leidingen een infiltrerende werking. Bij overvloedige neerslag hebben deze leidingen een drainerende werking. Het water wordt aan- en afgevoerd van en naar het oppervlaktewater.
Actief grondwaterpeilbeheer zou bij iedere rioolvervanging overwogen moeten worden. Wordt dit niet gedaan, dan doet de volgende kans zich pas op zijn vroegst over enkele decennia voor. In de
tussenliggende periode is al veel schade te vermijden, mede in het licht van klimaatverandering. De stedelijke watervraag die actief grondwaterpeilbeheer in perioden van droogte genereert, moet worden meegenomen als standaardcomponent van regionale en landelijke waterbeheerstudies. In gebieden gevoelig voor maaivelddaling levert actief grondwaterpeilbeheer in combinatie met rioolvervanging alleen al voor riool- en wegbeheer in openbaar gebied meer op dan het kost. Wanneer de baten gerelateerd aan funderingsschade worden meegerekend, levert actief grondwaterpeilbeheer altijd veel meer op dan het kost. Aldus enkele conclusies uit een studie naar de technische en financiële haalbaarheid van actief grondwaterbeheer in bebouwd gebied.
De nog jonge Waterwet kent nauwelijks jurisprudentie over de grondwaterzorgplicht
Op grond van de gemeentelijke zorgplicht voor het grondwater (art. 3.6 Waterwet) spant de gemeente zich in om, voor zover op doelmatige wijze mogelijk, maatregelen te treffen in het openbare gebied om structureel nadelige gevolgen van de grondwaterstand voor de aanwezige functies zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken; voor zover deze maatregelen niet tot de zorg van het waterschap of de provincie behoren. Er is geen garantie te geven dat maatregelen in het openbare gebied een voldoende positieve invloed hebben op de grondwaterstand op particulier terrein. Daarom is de gemeentelijke zorgplicht voor het grondwater ook een inspanningsverplichting en geen resultaatverplichting. Voor maatregelen op particulier terrein zijn de betreffende terreineigenaren zelf verantwoordelijk.
Deze tekst uit de Waterwet roept de vraag op wat doelmatig is. Paalrot of ongelijkmatige zakkingen van woningen behoren tot structureel nadelige gevolgen voor de aanwezige functies en dus heeft de gemeente een inspanningsverplichting. Het is primair aan gemeenten om af te wegen of inspanningen doelmatig zijn. Beperkt de doelmatigheidsafweging zich tot het gemeentelijke huishoudboekje of worden funderingsrisico’s en de kosten van funderingsherstel hier ook in meegenomen? Zowel gemeenten als eigenaren moeten de structurele nadelige gevolgen zoveel mogelijk voorkomen. De invloed die een eigenaar op de grondwaterstand uit kan oefenen is echter zeer beperkt. Grondwater laat zich niet stapelen.
Aan door waterschappen te nemen peilbesluiten voor het oppervlaktewater hoort een maatschappelijke kosten baten analyse ten grondslag te liggen waarin dus wel alle maatschappelijke kosten wel worden meegenomen. De nog jonge Waterwet kent nauwelijks jurisprudentie over de grondwaterzorgplicht. De indruk is dat gemeenten nog erg voorzichtig zijn met het voeren van een actief grondwaterpeilbeleid. We weten nog veel te weinig over het functioneren van grondwatersystemen. Wat voor de één een goede grondwaterstand is, kan voor de ander juist nadelige gevolgen hebben en dat maakt een actief grondwaterbeleid niet altijd even eenvoudig.
Door de veranderingen in ons klimaat wordt de vraag naar voldoende grondwater pranger
Funderingsherstel is een grote investering voor een eigenaar waar bij aankoop van de woning vaak geen rekening is gehouden omdat de funderingsproblemen nog niet zichtbaar waren. Het is maar zeer de vraag in hoeverre het reëel is om de eigenaar verantwoordelijk te houden voor de grondwaterstand op zijn terrein en of de gemeentelijke afweging van doelmatigheid niet verder zou moeten gaan dan het gemeentelijke huishoudboekje. De investeringen die huiseigenaren moeten doen voor een nieuwe fundering in een buurt kunnen heel veel hoger zijn dan gemeentelijke kosten van actief grondwaterpeilbeheer.
De ene auteur, Ruud van Workum is als zelfstandig adviseur funderingsproblematiek betrokken bij het project ‘Grondwater op peil!’ te Rotterdam en namens het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) bij het project ‘Gouda Stevige Stad’, een structurele aanpak van de overlast door bodemdaling in de binnenstad van Gouda.
De andere auteur, Dick de Jong is directeur van het KCAF en ook nauw betrokken bij het project ‘Gouda stevige stad’ en het initiatief van Wetterskip Fryslân in de Groote Veenpolder in Friesland.
